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一房多卖的合同履行有哪些问题?

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时间:2014-04-17 15:17来源:江苏福庆律师事务所 作者:律师助理 点击:
最高人民法院司法政策精神 在一房多卖的案件中,要分别根据登记公示、占有、价款交付以及合同成立的时间等确定房屋所有权的归属。 对于当前比较典型的共有物单方处分、一物多卖等合同效力,在依法认定合同有效的同时,要通过违约责任等制度实现当事人之间利

最高人民法院司法政策精神

在一房多卖的案件中,要分别根据登记公示、占有、价款交付以及合同成立的时间等确定房屋所有权的归属。

对于当前比较典型的共有物单方处分、一物多卖等合同效力,在依法认定合同有效的同时,要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。

附录1:最高人民法院专家法官著述

一物多卖情形下,在标的物所有权已经发生转移时,而且该标的物是特定物,出卖人对于其他买受人所签买卖合同的实际履行已经成为事实上的不可能,根据《合同法》第110条规定,其他不能取得该标的物所有权的买受人此时不能再要求出卖人依约继续履行合同,只能选择解除合同并要求出卖人承担损害赔偿责任。

根据《民法通则》第115条的规定,合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。《合同法》第97条也规定非违约方有权要求赔偿损失。我国法律承认解除合同与赔偿损失并存,不能取得标的物所有权的买受人有权依据有效合同违约责任追究出卖人的违约责任,在约定违约金不足以弥补损失时还可以要求出卖人承担其他损失。在实践中,一物多卖通常涉及标的物价格上涨的情况,出卖人签订买卖合同后房价看涨,遂以高于原合同价款的一定金额将房屋出售给后续买受人。第一个合同签订后房价上涨的部分,应当是第一个合同买受人实际履行情形下的可得利益,但由于二次买卖而无法获得,在计算赔偿数额时应当考虑不能取得该标的物所有权的买受人的这一可得利益损失。至于差价的计算方式,一种是按照前后两个买卖合同约定的差价计算,这种计算方法考虑到可预见原则,但在标的物价格飞涨时难以充分保护非违约方的利益。根据《合同法》第113条规定,可得利益是指“合同履行后可以获得的利益”,该方法计算差价的时间点事合同签订时约定的价格恐与立法规定不符;另一种方法是非违约方有权请求出卖方给付合同的价格和违约时标的物的公正的市场价格之间的差价,该方法计算差价的时间点是违约时标的物的市场价格,更符合《合同法》第113条的立法本意。

最高人民法院《商品房买卖解释》第8条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该条关于“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定,带有明显惩罚性赔偿性质,反映了司法机关对一物多卖的态度,有利于保护购房者这一相对弱势群体。

附录2:目前审判实务中的主流观点

     在审理一房数卖案件纠纷时,如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内,登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间,应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

 

(责任编辑:虞晓锋律师)
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