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关于违法建筑的种种合同设定抵押的合同是否有效?

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时间:2014-04-18 16:08来源:江苏福庆律师事务所 作者:律师助理 点击:
违法建筑的买卖、租赁合同以及以违法建筑设定抵押的合同无效

违法建筑的买卖、租赁合同以及以违法建筑设定抵押的合同无效

附录1:最高人民法院专家法官著述

    1.违法建筑租赁合同无效。最高人民法院《房屋租赁合同解释》第2条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人

订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”而对于合同被确认无效之后的租金处理原则,同一司法解释亦有明确规定,对此在适用中应无争议,笔者不做赘述。

2.违法建筑买卖合同无效。违法建筑作为不被承认权利的实施不动产,其转让不受法律保护,而以此为标的的买卖合同应确认无效。对于违法建筑被确认无效。对于违法建筑被确认无效之后的处理原则应根据《合同法》第58条确定的原则来处理,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”当然,如果在法律审理过程中,在一审法庭辩论终结前“违法建筑”取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,则其补正为合法建筑,买卖合同则应认定为有效。

在补正为合法建筑的情况下合同有效,不能补正则合同无效,从而将一审法庭辩论终结前是否能够补正作为处理原则,既照顾实际、又符合我国对于违法建筑一贯的处理精神。

3.以违法建筑设定抵押的合同无效。《物权法》第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第184条第4款规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得设定抵押。因此,对于违法建筑的设定抵押来说,不能取得登记从而不能产生无权变动的效力自然并无异议。但是,抵押合同本身是否有效?对此,笔者认为,抵押合同应当无效。对此,最高人民法院《担保法解释》第48条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效”,应指的合同无效,而非抵押权不成立的意思。

     需要注意的是,债权合同往往在当事人之间发生效力,其很少影响第三人的利益。因此,如果抵押合同当事人请求人民法院确认抵押合同效力的,并且在一审法院辩论终结前违法建筑补正伟合法建筑的,则应认定抵押合同有效。但是,在此情形下,抵押权由于未登记,因此并未发生物权效力,该抵押物只能作为抵押人的普通财产来承担普通债务的清偿责任。

(责任编辑:虞晓锋律师)
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