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(2017)苏0505民初1723号 成功处理一起物业合同纠纷

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时间:2017-12-28 13:40来源:未知 作者:虞晓锋律师 点击:
江苏省苏州市虎丘区人民法院 民事判决书 (2017)苏0505民初1723号 原告:金科物业服务集团有限公司苏州分公司,住所地苏州市吴中区木渎镇珠江路 *** 号天隆大楼 **** 室。 负责人:夏 某某 ,该公司总经理。 委托诉讼代理人:虞晓锋,江苏福庆律师事务所律师
江苏省苏州市虎丘区人民法院
民事判决书
(2017)苏0505民初1723号
原告:金科物业服务集团有限公司苏州分公司,住所地苏州市吴中区木渎镇珠江路***号天隆大楼****室。
负责人:夏某某,该公司总经理。
委托诉讼代理人:虞晓锋,江苏福庆律师事务所律师。
被告:张某某,男,1991年2月16日出生,居民身份证号码32132219910216****,汉族,住某某县青伊湖镇滥洪街***号。
原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司与被告张某某物业服务合同纠纷一案,本院于2017年4月25日受理后,依法适用简易程序,由代理审判员马良独任审判,后因被告张某某需公告送达,故本案转为普通程序,并于2017年12月22日公开开庭进行了审理,原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司的委托诉讼代理人虞晓锋到庭参加诉讼,被告张某某经本院合法传唤,拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业费12912.45元;2、请求判令被告支付所拖欠物业费之违约金2819.66元;3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由:被告向金科集团苏州房地产开发有限公司购买坐落于苏州市高新区枫津大街**某某小区209-2-****号商品房。同时,原告与金科集团苏州房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》,该协议第一章第九条对物业服务费的缴费标准进行了约定,具体内容为花园洋房住宅按建筑面积4.08元/平方米/月。《前期物业服务协议》第一章第二十七条和《临时管理规约》第七章第一条约定了业主不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的,按每日应缴费用总额的万分之五收取违约金。原告作为金科集团苏州房地产开发有限公司委托的前期物业服务公司,在为小区提供物业服务的前提下享有向业主收取物业费的权利,但是被告自2015年7月1日至2017年6月30日无理拒付应当支付的物业费。虽经原告多次催讨,至今仍未支付。原告为维护自身合法权益,故诉至法院,望判如所请。
被告张某某未答辩。
经审理查明:金科集团苏州房地产开发有限公司系位于苏州市高新区枫津大街**某某(推广名“金科王府”)小区的建设单位。2012年,金科集团苏州房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆金科物业服务有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份,约定由乙方为该小区提供物业服务,期限自2012年10月1日0时起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第九条约定:在前期物业管理阶段,实行物业服务费用包干制,物业服务费按每半年度计收(每年在1月10日前及7月10日前履行缴纳义务)。乙方根据下述约定,按建筑面积向业主收取物业服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的,从其约定,业主负连带缴纳责任):花园洋房:4.08元/月•平方米(包括代收代缴费);…合同第二十七条约定:甲方、业主或使用人违反本合同第九条的约定,未能按时足额缴纳物业服务费用的,应按所欠金额的万分之五的标准向乙方支付违约金。合同另对其他相关事宜进行约定。同时,金科集团苏州房地产开发有限公司针对该小区拟定《临时管理规约》及其附件,就物业的使用、物业的维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任、装修管理、清洁与保洁管理、绿化管理、安全防范管理、消防管理、停车库(场)管理等相关问题进行了规定。其中,第五章“物业的管理”第五条规定:本物业管理区域的物业服务收费实行包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润),双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行:1、花园洋房:4.08元/平方米•月(包括代收代缴费);…上述费用由原告向业主收取,业主、使用权人应当按照入住通知约定的房屋交付时间,作为缴纳物业费的起始时间。第七条规定:物业服务费(含车位物业服务费)按半年度缴纳,每年上半年的物业服务费在该年的1月10日前、下半年的物业服务费在该年的7月10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳;缴费时间和缴费方式如有变更,以物业服务企业另行通知为准。第七章“违约责任”第一条规定:业主(使用人)违反本规约及前期物业合同
的约定,未能按时足额地缴纳物业服务费,每日应按应缴纳费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金...
2012年8月19日,被告张某某与金科集团苏州房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份,约定后者向前者购买其开发的苏州市高新区枫津大街**某某209幢****室房屋一套,建筑面积135.83平方米,总价1845000元,交房时间为2014年4月6日。2013年6月11日,被告签署《接房声明》一份,其内容如下:本人已于2013年6月11日和重庆市金科物业服务有限公司苏州分公司一起,共同对某某209-****室进行了验收。经验收后,本人认为:本人所购买物业符合购房合同的条件和要求,现正式声明接房。本人自愿委托重庆市金科物业服务有限公司苏州分公司对本物业进行管理并承诺遵守本小区的有关物业管理规定,履行《前期物业服务合同》,遵守《临时管理公约》、《精神文明建设公约》等物业服务规定,与重庆市金科物业服务有限公司苏州分公司一起共同营造安全、优雅、舒适、整洁的居家环境。2014年10月20日,枫景颐庭209幢1003室房屋办妥产权登记,被告为产权人,建筑面积135.83平方米。
因被告拖欠缴纳物业费,原告曾委托律师向其发出《律师函》,但被告至今仍未缴纳,原告故诉至本院。
另查明,重庆金科物业服务有限公司于2011年3月29日变更名称为重庆市金科物业服务有限公司,于2014年4月16日变更名称为金科物业服务有限公司,于2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司。诉讼中,金科物业服务集团有限公司向本院提交《证明》一份,明确授权其下属分公司即本案原告履行其与金科集团苏州房地产开发有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》。
庭审过程中,原告自认物业费欠费及违约金的计算方式如下:第一阶段,2013年5月1日至2013年6月30日,应缴纳775.86元(已7折计算),该业主在2013年6月11日缴纳物业费3330元,本次结余2554.14元;第二阶段,2013年7月1日至2013年12月31日,应缴纳2327.58元(已7折计算),扣除上次结佘的2554.14元,尚余226.56元;第三阶段,2014年1月1日至2014年6月30日,应缴纳2660.1元(2014.1至4月为7折),扣除上次结佘的226.56元,本次结欠2433.54元;第四阶段,2014年7月1日至2014年12月31日,应缴纳3325.14元,本次地产公司为被告减免387.93元,至此结欠5370.75元;第五阶段,2015年1月1日至2015年6月30日,应缴纳3325.14元,至此结欠8695.89元;第六阶段,2015年7月1日至2015年12月31日,应缴纳3325.14元,被告2015年11月2日缴纳物业费9084元,至此结欠2937.03元;第七阶段,2016年1月1日至2016年6月30日,应缴纳3325.14元,至此结欠6262.17元;第八阶段,2016年7月1日至2016年12月31日,应缴纳3325.14元,至此结欠9587.31元;第九阶段,2017年1月1日至2017年6月30日,应缴纳3325.14元,至此共结欠物业费12912.45元。根据物业费本金产生的阶段分别计算违约金,虽然物业服务合同约定的违约金比例为3,但原告仅主张以每月万分之五来主张部分违约金,计算的周期为2015年7月11日至2017年6月30日,分四个阶段计算,第一阶段,2015年7月11日至2017年6月30日,共720天,本阶段欠费2937.03元x720x0.05%=1 057.33元;第二阶段,2016年1月11日至2017年6月30日’共536天,本阶段欠费3325.14元x536x0.05%=891.14元;第三阶段,2016年7月11日至2017年6月30日,共354元,本阶段欠费3325.14元x354x0.05%=588.55元;第四阶段,2017年1月11日至2017年6月30日,共170天,本阶段欠费3325.14元xl70x0.05%=282.64元,综上违约金合计2819.66元,原告仅主张该违约金部分的2500元。
以上事实,苏州市前期物业管理委托合同、临时管理规约、商品房买卖合同、律师函及邮寄凭证、房屋权属登记信息查询结果证明、变更情况、证明及本院庭审笔录等予以证实。
本院认为,金科集团苏州房地产开发有限公司与金科物业服务集团有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及被告张某某签署的同意履行、遵守金科集团苏州房地产开发有限公司拟定的《临时管理规约》的《接房声明》均系各方当事人真实意思表示,应为合法、有效,对各方均有约束力。作为金科物业服务集团有限公司下属分公司,原告有权按照上述《苏州市前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》的相关约定及规定对枫景颐庭小区进行管理、服务并收取物业费,被告作为枫景颐庭小区209幢1003室房屋业主,其接受了原告提供的物业服务,故应当按约向原告支付物业费,否则应承担相应违约金。关于物业费的欠缴金额,原告在庭审中明确的计算方式符合《苏州市前期物业管理委托合同》、《临时管理规约》的约定及规定,经本院核算,原告主张的金额未超过实际产生的物业费金额,本院对此予以认可,故被告合计结欠原告物业费12912.45元;关于违约金,《苏州市前期物业管理委托合同》约定应每日按所欠金额的万分之五的标准计算,而《临时管理规约》规定每日按应缴纳费用总额3%。的标准计算,现原告仅主张每日按所欠物业费金额0.05%(即万分之五)计算,其自动减按2500元的金额主张违约金,系其自行处分实体权利的诉讼行为,且不违反相关法律规定,本院对此予以认可,故被告应向原告支付违约金2500元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第二十一条、第二十二条第一款、第二十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:
一、被告张某某应于本判决生效之日起十日内支付原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司物业费12912.45元。
二、被告张某某应于本判决生效之日起十日内支付原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司违约金2500元。
如采用转账方式支付,请汇入原告指定的账户;或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户,开户行:新区农行商业街分理处,账号:6228400407001461163。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费194元,公告费600元,两项合计794元,由被告张某某负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行;帐号10555301040017676。
 
                                                                                                                                                         
(责任编辑:虞晓锋律师)
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