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(2017)苏02民终4603号 成功处理一起物业纠纷二审案件(谈)

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时间:2018-02-06 10:23来源:未知 作者:虞晓锋律师 点击:
江苏省无锡市中级人民法院 民事判决书 (2017)苏02民终4603号 上诉人(原审被告): 谈某某 ,女,1953年4月24日生,居民身份证号码32022319530424 **** ,汉族,住无锡市梁溪区解放新村 * 号 *** 室。 被上诉人(原审原告):无锡市 某某 物业管理有限公司,
江苏省无锡市中级人民法院
民事判决书
(2017)苏02民终4603号
上诉人(原审被告):谈某某,女,1953年4月24日生,居民身份证号码32022319530424****,汉族,住无锡市梁溪区解放新村****室。
被上诉人(原审原告):无锡市某某物业管理有限公司,住所地无锡市五星家园***号。
法定代表人:董某某,该公司总经理。
委托诉讼代理人:虞晓锋,江苏福庆律师事务所律师。
上诉人谈某某因与被上诉人无锡市某某物业管理有限公司(以下简称某某公司)物业服务合同纠纷一案,不服无锡市梁溪区人民法院(2016)苏0213民初3592号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人谈某某上诉请求:撤销原审判决第一项、第二项。事实和理由:某某公司要求其支付物业费和水电费无合同依据。关于物业管理费,商品房买卖合同并未约定物业管理费的支付主体,本案是前期物业管理,业主尚未与物业公司签订物业管理合同,从交易习惯来看,某某公司是与物业使用人形成合同关系,只能要求物业使用人交纳物业费。关于水电费,依据《物业管理条例》中“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”之规定,水电费应当向最终用户收取,水电费的最终用户为物业使用人李某某,应当向李某某收取。
被上诉人某某公司辩称,上诉人谈某某系涉案房屋的所有权人及出租人,按照《物业管理条例》的有关规定及物业合同约定,其应当与涉案房屋的承租人李某某对欠缴的物业服务费及水电费承担连带责任。请求驳回上诉,维持原判。
某某公司向一审法院起诉请求:判令谈某某支付截至2016年12月金阳大厦1**-5商铺所欠物业管理费5376.00元、物业费滞纳金11.30元,合计5387.30元。2、判令谈某某支付截至2016年12月金阳大厦1**-7商铺所欠水费4576元、电费31905.4元、物业管理费7422.66元、物业费滞纳金20.53元,合计43924.59元。两项合计49311.89元。3、由谈某某承担诉讼费。
一审法院查明事实:2006年11月28日,无锡金城湾房地产开发有限公司(以下简称金城湾公司)与某某公司签订《无锡市金阳大厦前期物业管理委托合同》(以下简称前期物业合同),委托某某公司对金阳大厦进行物业管理。2008年7月,某某公司进驻金阳大厦实施前期物业管理。2007年11月15日,谈某某向金城湾公司购买了金阳大厦1**-51**-7房屋,后分别登记为清扬路1**-51**-7房屋。2013年9月,谈某某某某公司补交了上述房屋当年5月开始的相关费用。
2014年7月2日,谈某某李某某签订了《商铺租赁合同》,将清扬路1**-51**-7商铺约400平方米出租给李某某,租赁期2014年8月17日至2019年8月17日,双方约定物业费、水电费等相关费用由李某某支付,如李某某拖欠租金及其他费用,谈某某有权每天按实欠租金和费用的3%向李某某加收滞纳金,如拖欠租金15天,视为违约,谈某某有权收回房屋。后某某公司按月提供清扬路1**-51**-7商铺水电费及物业费交付金额催款清单,相关费用由李某某交纳。自2015年9月起,李某某未交纳水电费、物业费,后经某某公司多次上门催讨,李某某于2016年5月24日补交了2015年9月、10月的水电费。
2016年4月26日,因李某某拖欠租金,谈某某起诉至原无锡市南长区人民法院,即(2016)苏0203民初1749号案件,请求判令李某某:1、立即搬离清扬路1**-71**-5二楼商铺,并将商铺恢复原状;2、立即支付欠缴租金本金231465.75元、滞纳金69439.72元、房屋使用费、水费6822.4元、电费23897.9元、物业费6575.8元,赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失105000元,合计443201.57元;3、诉讼费、保全费由李某某承担。
2016年4月29日谈某某某某公司发函,载明:金阳大厦1**-51**-7商铺已由李某某承租,并约定物业费、水电费等由李某某缴纳。李某某承租以来相关费用均由某某公司直接收取,直至某某公司出具《1**-7盛鑫楼水电费用明细》,才知李某某从2015年9月起欠缴上述费用,截至2016年4月1日欠缴37296.1元。并载明“现通知贵方我已经解除李某某与我的合同。如该费用系由贵方垫付,请立即向李某某收缴结清费用。我方声明该费用及解除合同后发生的水电费、物业费等我方不予承担。请贵方采取相应的措施,避免损失的扩大。”
(2016)苏0203民初1749号案件审理中,谈某某对诉讼请求变更明确为判令:1、解除双方的商铺租赁合同,李某某立即搬离清扬路1**-51**-7商铺;2、李某某立即支付欠缴祖金31.5万元、滞纳金9.45万元、房屋使用费、水费6822.4元(暂计至2016年2月29日,实际计算至搬离之日)、电费23897.9元(暂计至2016年3月31日,实际计算至搬离之日)、物业费6575.8元(暂计至2016年4月30日,实际计算至搬离之日),并赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失10.5万元;3、承担诉讼费。此后,谈某某表示,拖欠的水电费、物业费,其还未向物业公司缴纳,撤回向李某某主张水电费、物业费的诉讼请求。2016年7月25日,无锡市南长区人民法院作出(2016)苏0203民初1749号民事判决,并准许谈某某撤回对水电费、物业费的诉讼请求。
2016年8月23日,谈某某再次发函通知某某公司,载有:“因李某某拒不交纳我方房租及相关费用,我方已向无锡市南长区人民法院提起诉讼,并由法院作出(2016)苏0203民初1749号民事判决书,判决解除李某某与我方的合同。故作为上述商铺的所有权人,我方郑重要求贵方维护业主的合法权益,请在收到本函后立即釆取停水、停电措施,并不再向任何人提供上述商铺的水电供给以减少我方及贵方损失的扩大。”
另查明,(2016)苏0203民初1749号民事判决已发生法律效力,判决书中认定以下事实:
一、2016年3月18日,谈某某委托江苏漫修律师事务向李某某发《律师函》,内容包括:李某某经多次催缴仍未按约支付租金,截至2016年3月16日,已拖欠租金本金20.5万元,其行为已构成严重违约,要求李某某在2016年3月21日前支付完毕拖欠谈某某的全部费用。否则,将追究法律责任。2016年4月8日,江苏漫修律师事务所再次向李某某发《律师函》,内容包括:李某某的行为已构成严重违约,根据合同第五条之约定及相关法律规定,谈某某有权单方解除租赁合同关系,现通知李某某:1、自收到本函之日,解除《商铺租赁合同》;2、在合同解除后7日内,按照原状向谈某某返还商铺及其附属物品、设备设施,并按实结清租金、使用费、物业费、水费、电费、违约金、滞纳金等费用;3谈某某提供的网上查询送达情况显示两份邮件均于次日签收。
二、“谈某某表示:2015年3月,谈某某李某某支付未来6个月的租金,李某某称资金困难,要暂缓支付。当时谈某某就暂时同意李某某支付三个月的房租10万元,再后来李某某又提出资金困难,2015年5月开始,谈某某迫于无奈,只能接受李某某一个月付一次租金,……”双方一致确认,李某某共支付47万元租金,2015年12月过后,李某某未支付过租金,《商铺租赁合同》中约定的押金5万元已经支付,但不包含在租金内。
上述民事判决生效后,谈某某向一审法院申请强制执行,执行过程中,本院于2016年11月9日将无锡市清扬路1**-7(一楼、二楼)、1**-5(二楼)房屋交付谈某某。2016年11月10日,一审法院作出(2016)苏0213执987号执行裁定书,裁定终结本次执行。
双方有争议的事实为:李某某租赁的清扬路1**-7(—楼、二楼)、1**-5(二楼)房屋所欠水电费金额多少。
对此,因2014年8月起至2015年10月的水电费均已由李某某缴纳,某某公司提交的落款日期为2016年8月1日的“1**-7盛鑫楼水电费、物业费欠费明细(2015年11月-2016年7月)”下方有曹曙锋签字。该份明细中截至2016年3月的水费、电费、物业费数额,与谈某某在无锡市南长区人民法院(2016)苏0203民初1749号案件中主张的水费、电费、物业费清单中所载数额一致,足以说明谈某某对数额并无异议,因此,对某某公司提交的水、电费清单中数额均予以确认。
一审法院认为:在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业合同。本案争议焦点是:一、谈某某是否承担交纳物业服务费的义务;二、涉案房屋内的水电费是否应由谈某某支付。
关于争议焦点一,某某公司与金城湾公司签订了前期物业合同》,并实际进行了物业管理,前期物业服务合同依法成立。根据《江苏省物业管理条例》的规定,前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。本案中,谈某某与金城湾公司签订的《商品房买卖合同》中约定了“出卖人选聘建设部核定资质的物业管理企业为本小区前期物业管理,管理费的收取标准以无锡市物价局核定为准”,因此,谈某某应当支付前期物业服务费。
国务院《物业管理条例》第四十二条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。虽然谈某某将涉案房屋出租于李某某,并约定由李某某负担物业管理费、水电费等,但谈某某对于物业服务费应承担连带交纳责任。且谈某某已于2016年11月通过强制执行程序收回了涉案商铺,因此,某某公司要求谈某某
(责任编辑:虞晓锋律师)
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