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锡政办发【2019】17号

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时间:2019-03-12 17:02来源:未知 作者:虞晓锋律师 点击:
无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则 市住房城乡建设局 第一章 总 则 第一条 为了规范业主大会、业主委员会的活动,维护业主合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业

 

无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则
市住房城乡建设局
 
第一章   总   则
     第一条   为了规范业主大会、业主委员会的活动,维护业主合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等法律法规及有关规定,结合我市实际,制定本规则。
     第二条   本市行政区域内成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。
     第三条  业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。
     第四条   业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。
     第五条   业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
     第六条   市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的宏观指导和监督,以及相关制度、示范文本的拟定等工作。
     市(县)、区物业管理行政主管部门负责本辖区内业主大会、业主委员会活动的指导和监督。
     街道办事处(镇人民政府)负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、日常运作和换届选举;及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉;会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业,业主与业主委员会之间的纠纷;开展业主大会、业主委员会活动等相关政策法规
的宣传。
     社区居(村)民委员会协助街道办事处(镇人民政府)做好业主大会、业主委员会活动的相关工作。   
     第七条   街道办事处(镇人民政府)应当会同市(县)、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度,必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机
构等单位参加。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集、主持,协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接过程中出现的问题,以及其他重大物业管理纠纷。
     有下列情况之一的,应当召开联席会议:
     (一)业主委员会不依法履行职责的;
     (二)业主委员会选举、换届过程中出现问题的;
     (三)履行物业服务合同中出现重大问题的;
     (四)提前终止物业服务合同的;
     (五)物业服务企业退出和交接过程中出现问题的;
     (六)需要协调解决其他物业管理问题的。
街道办事处(镇人民政府)负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。    
 
第二章   业主大会
第一节   业   主
     第八条   经依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分的所有权人为业主。
     基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的,可以认定为业主。
     第九条   业主在物业管理活动中,享有下列权利:
     (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
     (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
     (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
     (四)参加业主大会会议,行使投票权;
     (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
     (六)监督业主委员会的工作;
     (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
     (八)对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情
况享有知情权和监督权;
     (九)监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
     (十)法律、法规规定的其他权利。      
     第十条   业主在物业管理活动中,履行下列义务:
     (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
     (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
     (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
     (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
     (五)按时交纳物业服务费用;
     (六)法律、法规规定的其他义务。
     第十一条   业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务。
第二节   一般规定
     第十二条   业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主较少(低于100人)且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会职责。                                                                                                 
     第十三条   业主户数超过 300户的住宅小区,可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。
     业主代表大会履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。
     本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。
     第十四条   业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。    
     第十五条   业主大会决定以下事项:
     (一)制定和修改业主大会议事规则;
     (二)制定和修改管理规约;
     (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
     (四)确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案;
     (五)选聘、解聘、续聘物业服务企业,决定选聘物业服务企业的方式、方案;
     (六)决定依法改建、重建建筑物及其附属设施;  
 (七)决定专项维修资金筹集使用、管理事项;
     (八)依法对物业管理区域的分立、合并作出决定;
     (九)制定、修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案,包括收益资金使用额度的授权、管理方式等;   
     (十)制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准;
     (十一)审议并监督业主委员会工作报告、经费使用情况,审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况;
     (十二)有权撤销业主委员会作出的决定;
     (十三)决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。
     决定前款第六项和第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意;决定前款第八项的,应当由各自所代表分立或者合并区域的专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意;决定前款其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。
     第十六条   管理规约应当对下列主要事项作出约定:
     (一)物业的使用、维护、管理,包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
     (二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
     (三)利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配,以及收益的管理方式(委托物业服务企业还是由业主委员会自行管理);
     (四)业主共同利益的维护;
     (五)业主共同管理权的行使;
     (六)业主应尽的义务;
     (七)违反管理规约应当承担的责任。
     管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
    第十七条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:
     (一)业主大会名称以及相应的物业管理区域;
     (二)业主委员会职责;
     (三)业主委员会议事规则;
     (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
     (五)业主投票权数的确定方法;
     (六)业主代表的产生方式;
     (七)业主大会会议的表决程序;
     (八)业主委员会委员的资格、人数和任期;
     (九)业主委员会换届选举、补选办法等;
     (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;决定设立业主委员会专职财会人员的,明确聘用方式、职责、薪酬标准;
     (十一)是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准;
(责任编辑:虞晓锋律师)
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