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公告 (2018)福律民字第0003号 金佳物业与谢某
(2017)福律民字第0229号 金佳物业与阳光D
(2018)福律裁字第0003号 薛某与无锡金科
(2018)福律民字第0020号 吴某娴与金科物
(2018)福律民字第0027号 张某林与金科物
(2018)福律民字第0013号 孙某与金科物业
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江苏省南通市中级人民法院
 
民事判决书
(2019)苏06民终2633号
上诉人(原审原告):南通中南***中心开发有限公司,住所地南通市桃园路*****室。
法定代表人:陈某某,董事长。
委托诉讼代理人:姜某某,女,系该单位员工。
上诉人(原审被告):南通某某品牌设计有限公司,住所地南通市中南世纪城******室。
法定代表人:顾某某,该公司总经理。
委托诉讼代理人:王建兵,江苏通南律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人):金科物业服务集团有限公司南通分公司,住所地南通市苏通科技产业园江成路****号江成研发园*号楼****室。
负责人:任某某
委托诉讼代理人:虞晓锋,江苏福庆律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人):中南世纪城D地块业主委员会,住所地南通市崇川区崇文路西、桃园路北。
负责人:吴某某,该业主委员会主任。
委托诉讼代理人:虞晓锋,江苏福庆律师事务所律师。上诉人南通中南***中心开发有限公司(以下简称中南公司)、南通某某品牌设计有限公司(以下简称某某公司)因与被上诉人金科物业服务集团有限公司南通分公司(以下简称金科物业)、中南世纪城D地块业主委员会(以下简称中南业委会)返还原物纠纷一案,不服江苏省南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初5532号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中南公司上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1.一审法院认定事实不清。中南公司2017年11月6日发给某某公司的《商户沟通函》明确说明案涉房屋系中南公司所有,同时要求某某公司与中南公司协商房屋租赁事宜,2017年11月20日中南公司再次发函明确案涉房屋系中南公司所有,而一审法院却认为某某公司不存在过错。2.一审法院已经确认案涉房屋所有权人为中南公司,某某公司却将租金交给金科物业,一审法院又驳回了中南公司要求某某公司支付房屋占有使用费的请求。
某某公司辩称,1.从某某公司开始租赁案涉房屋到2017年11月,中南公司均未向某某公司提出过任何异议,尽管在2017年11月以后,中南公司向某某公司发函,但从未向某某公司出示过案涉房屋的相关产权证明,或者表明其对案涉房屋有处置权。在此期间,中南业委会、金科物业也要求某某公司按照合同约定向其履行相应合同义务,否则某某公司将承担不利后果。另外,在一审诉讼过程中,中南业委会对案涉房屋产权有异议,提起行政诉讼,本案一审期间也因此中止审理。2.即使中南公司对案涉房屋享有所有权,但某某公司从2013年9月1日开始租用案涉房屋,在合同约定期间未届至的情况下,中南公司无权终止租赁协议的履行。据此,请求二审法院依法撤销原判,改判驳回中南公司的诉讼请求,或者发回重审。
中南业委会、金科物业辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审维持原判。
某某公司上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由中南公司承担。事实和理由:1.一审法院认定某某公司不存在过错,但作出了自相矛盾的判决,既然上诉人没有过错,就不应该承担诉讼费用。2.某某公司从2013年9月1日开始租用案涉房屋,在合同约定期间未届至的情况下,中南公司无权终止租赁协议的履行。
中南公司辩称,某某公司与我公司未签订租赁合同而占用案涉房屋,主观上存在过错,应当返还房屋并支付占有使用费。
中南业委会、金科物业辩称,同意某某公司的意见中南公司向一审法院起诉请求:1.判令某某公司立即将南通市崇川区中南世纪城15幢0205室房屋恢复成毛坯状态返还给中南公司。2.判令某某公司向中南公司支付房屋占用费,按照1.8元/平方米/日计算,自2016年3月1日起暂计算至起诉日;3.本案诉讼费由某某公司承担。
一审法院认定事实:案外人广州粤华物业有限公司南通分公司(以下简称粤华物业)原系案涉房屋的前期物业服务企业,2013年7月2日,墨抹公司与聘华物业签订《多功能厅场地使用服务协议》,租赁案涉房屋,期间为2013年9月1日至2021年8月31日。
2016年2月,案涉房屋地块成立了业主委员会,即本案第三人中南业委会,选聘了新的物业服务企业第三人金科物业。粤华物业于2016年4月28日致函某某公司,通知其因物业服务企业的变更,案涉房屋的场地使用服务协议于2016年3月31日终止。
2017年7月26日,第三人中南业委会作为甲方、某某公司作为乙方、第三人金科物业作为丙方签订《场地使用服务协议》,甲方将案涉房屋租赁给乙方,由丙方提供物业服务,期限为2016年4月1日至2021年3月31日,某某公司已按约定支付租赁费及物业服务费至2019年3月。
2017年11月,中南公司致函某某公司,告知某某公司案涉房屋的所有权人为中南公司,要求某某公司与其协商租用事宜、案涉房屋现由某某公司占有使用。中南公司系案涉中南世纪城15幢0205室的所有权人。
一审法院认为,所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利,该权利具有对世性,其他人不得干预和侵害。妨害物权的,权利人可以请求排除妨害。中南公司系案涉房屋的所有权人,第三人中南业委会主张案涉房屋应属于该小区全体业主所有,与不动产权属证书上载明的事实不符,不予采信。某某公司对案涉房屋的占有未取得中南公司同意,侵害了中南公司的物权,应迁出讼争房屋,排除对中南公司行使物权的妨害,将案涉房产移交给中南公司。中南公司的第一项诉讼请求于法有据,依法予以支持。
关于中南公司的第二项诉讼请求,中南公司主张房屋占用费的计算标准为1.8元/m/日,但未提供证据证明该标准的计算依据。某某公司占有案涉房屋系基于其与第三人签订的《场地使用服务协议》,支付相应的对价。中南公司认可的某某公司与粤华物业签订的《多功能厅场地使用服务协议》,该协议并未告知某某公司案涉房屋真实所有权归属,该协议和某某公司与第三人签订的协议均系与案涉房屋的物业服务企业签订,故单从合同宁面理解不能看出某某公司对案涉房屋的占有存在过错,且某某公司已经依照合同约定支付了对价,中南公司对某某的该项诉讼请求是基于某某公司侵害其受益权所应承担的赔偿责任,赔偿义务的承担以某某公司存在过错为前提,因此,对于中南公司要求某某公司支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条,《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第二项、第四项规定,判决:一、某某公司于判决生效之日起十五日内将中南世纪城15幢0205室房屋恢复成毛坯状态返还给中南公司;二、驳回中南公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13579元,中南公司已预交,由某某公司负担。
二审中,当事人均未提交新证据。经审理查明,原审法院查明的基本事实正确,本院予以确认。
本院认为,本案三审争议焦点为:一、中南公司是添有权网墨共公司主张物权返还请求权2二、墨处公司是否应当向中南公司给付占有使用费?
中南公司无权向某某公司主张物权返还请求权
尽管案涉房屋所有权人为中南公司,但某某公司合法占有案涉房屋并有权对抗中南公司的物权返还请求权。具体理由如下:
首先,中南公司对粤华物业向某某公司出租案涉房屋知情并同意,中南公司与粤华物业、某某公司之间形成间接代理法律关系。粤华物业在2013年以自己名义对外出租案涉房屋时,粤华公司与某某公司的合同中明确约定:“甲方(粤华公司)无该场地所有权,但根据甲方与物业建设单位签订的物业服务合同享有该场地使用权和出租权。”中南公司在本案一、二审期间,对于粤华物业的出租行为予以追认。但从常理而言,案外人粤华物业系案涉房屋的前期物业公司,而案涉房屋由中南公司开发使用,中南公司对于其所有的房屋具有管理职能和权限。自2013年到2017年11月份,中南公司对于某某公司承租并持续使用案涉房屋并未提出任何异议,中南公司主张其直至粤华物业终止租赁合同时才知情并默示同意,但直至2017年11月份,中南公司才向某某公司发函要求协商租赁事宜,明显有违常理。故可合理推定中南公司默示授权粤华物业以自己名义将案涉房屋出租给某某
公司,中南公司与粤华物业、某某公司之间形成间接代理法律关系。
其次,某某公司与中南业委会、金科物业签订的《场地使用服务协议》效力及于中南公司。2016年4月28日,因粤华物业向某某公司发函,告知某某公司其不再继续为案涉房屋提供物业服务,双方所签的《多功能厅场地使用服务协议》终止,某某公司继续使用案涉房屋,应与中南业委会、金科物业重新建立租赁关系。尽管中南公司对该函件的证明力不予认可,但结合某某公司两次签订的租赁协议以及持续使用案涉房屋的事实,可以形成证据链,本院对该证据的真实性予以认可。因某某公司于2017年7月26日与中南业委会、金科物业签订《场地使用服务协议》。粤华物业与中南业委会、金科物业之间形成转委托法律关系,粤华物业将权利义务概括转移给中南业委会、金科物业,尽管该转委托行为未取得案涉房屋所有权人中南公司的同意,租金支付标准和方式也有所调整。但根据本案所涉两份协议,某某公司与粤华物业的协议约定的履行期限到2021年8月31日止,而某某公司与中南业委会、金科物业签订的协议约定的履行期限到2021
年3月31日止,即粤华物业所转委托的权利并未超过其从中南公司默示授权中所取得的权利,此外,两份协议租金标准相差无几,并无实质性变化。何况根据《中华人民共和国合同法》第四百条的规定,转委托未经同意的,受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。即未经中南公司同意的转委托行为,也只是中南公司与粤华物业之间的责任承担问题,与某某公司无关。
粤华物业与某某公司之间终止协议实为变更协议名义出租主体,而非真正意义上解除租赁关系,案涉两份协议具有时间上的承继关系。举重以明轻,买卖尚不破租赁,名义出租主体的变更更不应破租赁。因中南公司系未显名的实际委托人,根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定,委托人行使受托人对第三人的权利的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。由此,中南公司有权向某某公司行使介入权,要求某某公司按照《场地使用服务协议》向其履行合同义务;而某某公司作为第三人,相对于粤华物业、中南业委会、金科物业均对案涉房屋具有合法的占有使用权,故某某公司有权以此抗辩,其合法承租权可对抗中南公司的所有物返还请求权。
二、某某公司应当根据《场地使用服务协议》约定的标准向中南公司支付自2019年3月31日之后的租金因粤华物业擅自将案涉房屋转委托给中南业委会、金科物业对外出租,中南公司并未授权中南业委会、金科物业可以出租案涉房屋并收取租金,中南公司、金科物业收取租金后亦未交给案涉房屋所有权人中南公司,中南公司于2017年11月致函某某公司要求重新协商租赁事宜,但某某公司基于对两份租赁协议的合理信赖,无法知晓中南公司与粤华公司、中南业委会、金科物业之间的内部关系,法律不强人所难,在某某公司无法确知案涉房屋所有权人为中南公司的情形下,不应苛求某某公司违反《场地
使用服务协议》并与中南公司另行协商租赁事宜。且中南业委会因案涉房屋的产权问题与中南公司存在争议,中南业委会于2018年2月1工日向南通经济技术开发区人民法院提起行政诉讼,要求撤销登记在中南公司名下的案涉房屋所有权证,南通经济技术开发区人民法院于2019年4月26日作出(2018)苏0691行初726号民事裁定,驳回中南业委会的起诉。
基于前述,某某公司根据《场地使用服务协议》的约定向中南业委会、金科物业交纳租金至2019年3月31日,主观上并无过错。对于中南业委会、金科物业向某某公司收取的租金是否有合法依据以及是否应当向中南公司返还,属于所有权人中南公司与名义出租人中南业委会、金科物业之间的问题,中南公司无权要求善意承租人某某公司向其给付自2016年3月1日到2019年3月31日的租金。但因中南公司行使介入权,直接向某某公司主张权利,故自2019年4月1日起,某某公司应当根据《场地使用服务协议》的约定向中南公司交付租金直至合同期满。
综上所述,一审法院认定事实清楚,但适用法律错误,中南公司、某某公司的部分上诉请求成立,予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百条、第四百零三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销江苏省南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初5532号民事判决;
二、南通某某品牌设计有限公司自2019年4月1日起按照《场地使用服务协议》的约定向南通中南***中心开发有限公司支付租金;
三、驳回南通中南***中心开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13579元(南通中南***中心开发有限公司已预交),由南通中南***中心开发有限公司负担。二审案件受理费13579元(南通中南***中心开发有限公司、南通某某品牌设计有限公司分别预交13579元),由南通中南***中心开发有限公司负担7000元,由南通某某品牌设计有限公司负担6579元。
本判决为终审判决。
 
                                                                                                                                                                                                         
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