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律师可以给购房者的建议——商品房广告语的虚假宣传分析

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时间:2015-07-27 16:21来源:未知 作者:虞晓锋律师 点击:
目前开发商为了销售楼盘,提高利润,房地产市场广告同样满天飞,经常对预售或正在销售的楼盘进行各种形式的广告宣传,可以说花样百出,有的甚至涉嫌虚假宣传,除了楼盘外部规划和内部环境,虚假宣传还渗透到户型偏差、面积不符、承诺送学位等各个方面。 对于

 目前开发商为了销售楼盘,提高利润,房地产市场广告同样满天飞,经常对预售或正在销售的楼盘进行各种形式的广告宣传,可以说花样百出,有的甚至涉嫌虚假宣传,除了楼盘外部规划和内部环境,虚假宣传还渗透到户型偏差、面积不符、承诺送学位等各个方面。

 

对于开发商来说,消费者往往是一个相对来说不够专业的群体,在买房时没有注意分辨广告的真假,很容易掉进开放商精心布置的"美丽陷阱"。如果您不幸被这些广告语坑过,除了愤怒之外,你是否知道开发商正在涉嫌虚假宣传?您是否知道都有哪些法律途径可以维护自己的合法权益?

 

笔者就结合工作实践中接触到的几种涉嫌虚假宣传的主要形式,并对可能的法律后果进行分析,供广大购房者在购房过程中参考。

 

一、诱人的"价格陷阱"。房价是购房者最关心的核心要素之一,商品房广告中常会有一个诱人的起价,如最低价××元/平方米起,实际上该价位的房子根本不存在,这不过是开发商为博购房者眼球而采取的一种促销手段。

 

律师观点:

 

根据我国《价格法》的相关规定,经营者可以自主制定属于市场调节的价格。因此,开发商作为经营者有权在法律允许的范围内自主定价。目前来说,国家虽然对于房地产市场采取了一定的调控手段,但并未将其列入国家定价的范围进行严格管控。

 

《中华人民共和国广告法》第四条规定:"广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者"。但对于价格没有具体规定,对于"起"字也没有相关约束条款,这种"起"字广告就是开发商打的擦边球,以低价来吸引购房者。

 

《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规定:"经营者不得利用广告或者其他方法,对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传"。

 

即将于2015年9月1日施行的《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第九条规定:房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。

 

二、动人的"零首付"买房。有楼盘为吸引购房者眼球,推出"首付3万起得精装房",甚至还有楼盘打起了"零首付,零月供,零利息"的广告。"零首付、低首付"重出江湖,在低迷的房地产市场兴起了一阵"低首付""零首付"风潮,不少购房者被吸引积极入市。

 

律师观点:

 

所谓"零首付"看起来是没有门槛的,实际上"零首付"仍然需要一定的门槛、条件,也存在较大的法律风险,很容易产生法律纠纷。

 

1、"零首付"购房者必须符合国家的贷款标准,如果买房政策变动或者房贷利率变化,购房者需要承担相应的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过,开发商是否退还已经缴纳的购房款项。这都是购房者需要考虑的风险。

 

2、如果不具有购房资格的购房者(在限购城市:已购买二套以上住房;或是外地购房者,无法出具一年以上社保证明或者纳税证明)与开发商签订"零首付"购房合同后,将面临购房无效的尴尬境界,其按期偿还给开发商或者中介的首付,可能面临无法索回的情况。

 

3、由于实际上的"零首付"是由开发商或中介通过预先垫付,或者是虚拟抬高房价,多从银行贷款的方式来获得首付款,那么开发商和购房者签订的合同也存在较多法律争议和法律风险。

 

三、赏心悦目的"样板房"。样板房的作用在于让购房者身临其境地感受房屋的布置、摆设、空间、氛围等,样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一,因此,开放商房往往不惜投入巨资装修样板房,有的甚至将样板房的面积做得更大一些,但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。

 

律师观点:

 

刻意美化样板房已是开发商销售房屋的一种惯用方式,其实无论开发商如何宣传,只有写进合同的条款才能得到保障。根据《商品房销售管理办法》第31条的规定:房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

 

1、商品房合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明的:实际交付的房屋不符合开发商设置的样板房标准时,开发商是应当承担相应的违约责任。但购房者是应对不符合样板房标准的事实负有举证责任,如果没有证据或者举出的证据不足以证明事实的,可能面临不利的局面。因此建议购房者在选购房屋时应当在参观样板房时保留以后可以留作证据的材料。

 

开发商承担违约责任的方式主要有三种:(1)、重新交付符合样板房标准的房屋;(2)、对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修;(3)、酌情减少价款或者赔偿损失。

 

2、合同对样板房与实际交付房屋是否一致作出说明的:

 

(1)合同约定样板房与实际交付房屋一致的情况:如果合同约定样板房与实际交付房屋一致,但是实际交付房屋却又和样板房不一致时,开发商就是显而易见的违约,此时购房者可以依据上述方式进行维权。

 

(2)合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况:实践中,合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况比较少。如果确有此种约定,那么实际交付的房屋与样板房不一致时,开发商无须承担违约责任。

 

四、严重缩水的"精装房"。由于精装房市场前景巨大,省时省力的精装修房,成了不少购房者的首选,许多房企纷纷转战精装市场。然而,事实上,精装房却频现问题。有的开发商以各种原因为借口,在实际交付后,对装修建材的品牌或型号进行调整,使精装变劣装、精装变"惊装"。

(责任编辑:虞晓锋律师)
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